Nếu thế kỷ XX được đánh dấu bởi “đô thị hóa” thì thế kỷ XXI đang bước vào “thời đại của người cao tuổi”. Trong bối cảnh ấy, bất động sản hưu trí nổi lên như một mô hình đầu tư thông minh, kết hợp giữa lợi ích xã hội và giá trị kinh tế bền vững.

Không chỉ là chốn an dưỡng, đó còn là không gian sống dành cho những người đã qua thời lao động nhưng vẫn muốn tận hưởng trọn vẹn cuộc đời với sự độc lập, tiện nghi và kết nối.

Già hóa dân số toàn cầu: Cú hích định hình một thị trường mới

Theo Tổ chức Y tế Thế giới (WHO), đến năm 2030 cứ sáu người thì có một người trên 60 tuổi, và con số này sẽ đạt hơn hai tỷ người vào năm 2050. Đặc biệt, nhóm người trên 80 tuổi sẽ tăng gấp ba lần, từ 143 triệu hiện nay lên khoảng 426 triệu. Điều đó đồng nghĩa với việc cấu trúc xã hội, thị trường lao động, y tế, và cả bất động sản đều phải tái thiết kế để thích ứng với “thời đại tuổi già”.

Sự thay đổi này không chỉ là một thách thức nhân khẩu học, mà còn là cơ hội kinh tế to lớn. Khi người cao tuổi ngày càng coi trọng chất lượng sống, họ sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn cho sức khỏe, chăm sóc, du lịch, và nhà ở có dịch vụ đi kèm. Ở nhiều nước phát triển, bất động sản hưu trí đã trở thành một lớp tài sản riêng biệt với quy mô hàng trăm tỷ USD, được các quỹ đầu tư, bảo hiểm và tập đoàn bất động sản toàn cầu xem là kênh trú ẩn an toàn và tăng trưởng ổn định.

Tại Mỹ, khu đô thị The Villages ở bang Florida là hình mẫu tiêu biểu. Với hơn 150.000 cư dân, hàng nghìn câu lạc bộ và hoạt động xã hội, sân golf, hồ bơi, rạp hát và trung tâm y tế, The Villages cho thấy rằng “nghỉ hưu” không đồng nghĩa với “sống chậm lại”, mà là một giai đoạn năng động, đầy kết nối và hạnh phúc. Ở New Zealand và Australia, Ryman Healthcare đã xây dựng mạng lưới cộng đồng hưu trí kết hợp chăm sóc y tế liên tục – từ sống độc lập, hỗ trợ sinh hoạt, đến điều dưỡng – đạt tỷ lệ lấp đầy gần 95%. Trong khi đó, tại Singapore, dự án Kampung Admiralty – tổ hợp nhà ở người cao tuổi, phòng khám, công viên và khu ẩm thực đã giành giải thưởng toàn cầu của Urban Land Institute, trở thành biểu tượng cho quy hoạch “đa thế hệ” và “đa tầng dịch vụ” trong đô thị chật hẹp.

Châu Âu cũng chứng kiến làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Tại Anh, Audley Group và Elysian vừa hợp nhất để tạo nên chuỗi làng hưu trí lớn nhất quốc gia với hơn 30 dự án, giá trị bán hàng vượt 3 tỷ bảng Anh. Ở Trung Quốc, Taikang Group và China Life đã đầu tư hàng loạt khu đô thị hưu trí tích hợp bệnh viện và trung tâm phục hồi chức năng, nhắm đến tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng. Ở Nhật Bản, nơi tỷ lệ dân số trên 65 tuổi đã vượt 29%, các mô hình CCRC (Continuing Care Retirement Community – Cộng đồng dưỡng lão với hệ thống chăm sóc 24/7) đã trở thành một phần trong hệ thống y tế quốc gia.

Tất cả đều cho thấy một thực tế không thể đảo ngược: Người cao tuổi đang định hình một ngành công nghiệp mới, nơi nhà ở, dịch vụ chăm sóc, và phong cách sống hòa quyện thành một hệ sinh thái kinh tế – xã hội bền vững.

Việt Nam: Từ dân số trẻ đến “xã hội già” trong chưa đầy 20 năm

Việt Nam hiện đang ở giai đoạn chuyển mình nhanh chóng. Theo số liệu của Liên Hợp Quốc và World Bank, đến giữa năm 2025, nhóm dân số từ 65 tuổi trở lên chiếm khoảng 9,05% tổng dân số, tương đương hơn 9 triệu người trong hơn 101,6 triệu dân.

Theo dự báo của UNFPA, Việt Nam sẽ đạt ngưỡng “xã hội già” – tức nhóm 65+ chiếm trên 14% dân số – vào khoảng giai đoạn 2036–2039. Như vậy, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ già hóa nhanh nhất châu Á, khi tuổi thọ trung bình đã vượt 73 và tỷ lệ sinh giảm mạnh. Sự chuyển đổi này diễn ra trong bối cảnh mô hình “gia đình ba thế hệ” đang thu hẹp vì di cư đô thị, khiến người cao tuổi ngày càng sống độc lập hơn. Điều đó mở ra một thị trường mới: Những người cao tuổi muốn được sống trong môi trường xanh, an toàn, có y tế hỗ trợ nhưng vẫn giữ được quyền tự chủ và niềm vui kết nối xã hội.

Nếu nhìn theo kinh nghiệm quốc tế, Việt Nam có thể tiến từng bước để phát triển mô hình này một cách bền vững. Bước đầu là các cộng đồng “55+ năng động” gần các đô thị lớn – nơi cư dân vẫn còn khỏe mạnh, thích giao lưu và vận động. Các dự án này nên tập trung vào thiết kế thân thiện cho mọi độ tuổi: không bậc thềm, tay vịn dọc hành lang, sàn chống trơn, chiếu sáng tự nhiên và hệ thống cảnh báo khẩn cấp. Bên cạnh đó là các tiện ích sinh hoạt như đường dạo bộ, phòng gym trị liệu, hồ bơi nước ấm, phòng thiền, thư viện, và quán cà phê cộng đồng – nơi họ có thể gặp gỡ, học tập và tận hưởng cuộc sống.

Khi mô hình này hình thành và ổn định, giai đoạn tiếp theo sẽ là những khu nhà ở có dịch vụ chăm sóc bán trú hoặc nội trú, tích hợp phòng khám lão khoa, phục hồi chức năng và dịch vụ chăm sóc trí nhớ. Đây sẽ là sự kết hợp giữa doanh nghiệp bất động sản, đơn vị y tế tư nhân và các công ty bảo hiểm sức khỏe.

Bước phát triển cao nhất là mô hình CCRC – khu đô thị hưu trí khép kín, nơi cư dân có thể sống trọn vòng đời mà không phải chuyển đi nơi khác. Họ bắt đầu ở khu độc lập, sau đó có thể chuyển sang khu hỗ trợ sinh hoạt hoặc điều dưỡng khi cần thiết. Mô hình này đòi hỏi vốn đầu tư lớn, năng lực quản lý y tế chuyên sâu, nhưng đổi lại là nguồn doanh thu ổn định, ít biến động và giá trị thương hiệu lâu dài.

Khung chính sách và cơ hội đầu tư cho một chiến lược dài hạn và nhân văn tại Việt Nam

Nếu như hai thập kỷ trước, nhà ở chỉ đơn thuần là nơi trú ngụ, thì nay, các dự án hưu trí trên thế giới đã chứng minh rằng “sống khỏe – sống vui – sống có ích” là giá trị cốt lõi của tuổi già hiện đại. Thế hệ hưu trí hôm nay không muốn sống trong viện dưỡng lão tĩnh lặng, mà muốn một cộng đồng tràn đầy năng lượng, nơi họ được vận động, học hỏi, sáng tạo và cống hiến.

Với dân số già hóa nhanh, Việt Nam cần sớm định danh bất động sản hưu trí là “hạ tầng xã hội” – tương tự trường học và bệnh viện – để được hưởng ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng. Bên cạnh đó, Nhà nước có thể khuyến khích mô hình hợp tác công tư (PPP) cho các khu chăm sóc ban ngày, trung tâm phục hồi chức năng, hoặc cụm nhà ở kết hợp y tế. Cơ chế đặt cọc hoàn lại một phần (theo mô hình RAD ở Australia) cũng nên được xem xét, giúp nhà đầu tư cân bằng dòng vốn và giảm gánh nặng chi phí vận hành.

Thị trường Việt Nam vẫn chưa hiện hữu một dự án bất động sản hưu trí quy mô chuẩn quốc tế. Đã có doanh nghiệp bất động sản công bố chiến lược tích hợp bất động sản hưu trí một cách bài bản vào các đại đô thị hoặc khu phức hợp, nhưng sẽ phải chờ vài năm nữa trước khi có một dự án thực sự đi vào vận hành. Một vài khu nghỉ dưỡng đã thử nghiệm hướng đi này, tập trung vào yếu tố “wellness living” hoặc “second home cho tuổi hưu”, nhưng phần lớn mới dừng ở cấp độ du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày. Điều còn thiếu chính là hệ thống chăm sóc chuyên nghiệp, quy trình y tế liên thông, và thiết kế chuyên biệt cho người cao tuổi. Đây chính là khoảng trống thị trường mà các tập đoàn bất động sản có tầm nhìn có thể khai thác.

Từ góc độ tài chính, bất động sản hưu trí mang lại dòng tiền ổn định, biên lợi nhuận bền vững và khả năng chống chịu với chu kỳ kinh tế tốt hơn các phân khúc nhà ở thông thường. Từ góc độ xã hội, nó góp phần giải bài toán già hóa dân số, giảm gánh nặng y tế công, tạo việc làm cho nhân viên chăm sóc và y tế, đồng thời nâng cao hình ảnh doanh nghiệp. Và từ góc độ nhân văn, đó là cơ hội để thế hệ nhà phát triển bất động sản của Việt Nam tạo ra những công trình thực sự có ý nghĩa – nơi con người tìm lại sự bình an, kết nối và niềm vui trong giai đoạn cuối của hành trình sống.

Tuổi già sẽ không còn gắn liền với sự lặng lẽ, mà là khởi đầu của một chương mới – chương của sự sâu sắc và tự do. Khi kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, tầng lớp trung lưu – thượng lưu mở rộng, và nhu cầu “sống đẹp, sống khỏe” trở thành ưu tiên, thì những khu cộng đồng hưu trí sẽ không chỉ là sản phẩm bất động sản, mà là biểu tượng cho một xã hội nhân văn, tiến bộ và biết trân trọng từng giai đoạn của cuộc đời.

Trang Dương
Đồng sáng lập Rubix International
Chuyên gia trong lĩnh vực phát triển và quản lý khách sạn