Khi Việt Nam tiếp tục đà phát triển kinh tế mạnh mẽ, nhu cầu về hạ tầng bền vững ngày càng trở nên cấp thiết. Trong đó, hai ngành khách sạn và bất động sản – vốn là những lĩnh vực năng động nhưng tiêu tốn nhiều tài nguyên – đang đứng trước yêu cầu phải “xanh hóa” mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Trước biến đổi khí hậu, áp lực đô thị hóa, thay đổi trong ưu tiên của nhà đầu tư, đầu tư xanh không còn là lựa chọn mà là chiến lược tất yếu quyết định năng lực huy động vốn, sức cạnh tranh và tính thanh khoản của dự án. Tư duy phát triển dự án giờ đây không chỉ dừng lại ở hiệu quả kinh tế ngắn hạn, mà đã mở rộng sang khả năng quản trị rủi ro môi trường, xã hội và điều kiện vận hành bền vững trong dài hạn.

Flamingo Đại Lải Resort

Chứng Chỉ Công Trình Xanh: Tiêu Chuẩn Cạnh Tranh Mới

Việc đầu tư vào các công trình xanh mang lại nhiều lợi thế rõ ràng cho nhà phát triển dự án. Các công trình được thiết kế theo tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng, thân thiện với môi trường và vận hành hiệu quả thường có chi phí duy trì thấp hơn, hiệu suất sử dụng cao hơn và khả năng tăng giá trong trung hạn tốt hơn so với các công trình truyền thống. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và biến đổi khí hậu ngày càng phức tạp tại Việt Nam, nhà đầu tư quốc tế, các quỹ tài chính tổ chức và cả người mua cuối cùng ngày càng ưu tiên những dự án thể hiện được cam kết rõ ràng về môi trường, sức khỏe cộng đồng và khả năng thích ứng khí hậu.

Các tổ chức tài chính quốc tế như IFC, ADB, và các ngân hàng lớn hiện đang áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng gắn với chỉ số ESG (môi trường, xã hội và quản trị) ngày càng chặt chẽ. Đối với các dự án bất động sản, việc đạt được các chứng nhận như EDGE, LEED, LOTUS hoặc Green Mark không chỉ giúp giảm lãi suất vốn vay mà còn là điều kiện cần để tiếp cận các khoản vay ưu đãi, quỹ tín dụng carbon hoặc phát hành trái phiếu xanh. Trong khi đó, các thương hiệu khách sạn toàn cầu cũng đã tích hợp yếu tố ESG vào hệ thống tiêu chuẩn thương hiệu, buộc các chủ đầu tư dự án phải chứng minh năng lực phát triển và vận hành theo định hướng bền vững ngay từ giai đoạn ký hợp đồng quản lý.Việc phát triển một dự án đạt chuẩn xanh đòi hỏi sự tích hợp ESG ngay từ giai đoạn khởi động ý tưởng. Nếu quy hoạch tổng thể, lựa chọn vật liệu, thiết kế cơ điện và phương án vận hành không được đồng bộ hóa với chiến lược môi trường từ đầu, chi phí điều chỉnh về sau sẽ rất cao và làm mất đi hiệu quả vốn đầu tư. Mô hình phát triển lý tưởng là khi chủ đầu tư thực hiện quy trình thiết kế tích hợp với sự tham gia ngay từ đầu của kiến trúc sư, kỹ sư cơ điện, chuyên gia môi trường, đơn vị vận hành và nhà tài trợ tài chính. Dựa trên đánh giá vòng đời công trình, chủ đầu tư có thể đưa ra các quyết định thiết kế thông minh, tối ưu chi phí đầu tư ban đầu và giảm chi phí vận hành dài hạn.

Dự án muốn đạt chuẩn xanh cần có kế hoạch vận hành minh bạch, cơ chế đo lường phát thải và quản lý tài nguyên hiệu quả. Hệ thống quản lý tòa nhà thông minh (BMS), thiết bị đo đếm năng lượng chính xác, dữ liệu về tiêu thụ nước và khí thải là những yếu tố bắt buộc nếu muốn chứng minh tính bền vững cho nhà đầu tư và tổ chức cấp vốn. Trong lĩnh vực khách sạn, yếu tố vận hành đóng vai trò quyết định trong việc duy trì các chỉ số ESG. Một khách sạn dù được xây dựng theo tiêu chuẩn xanh nhưng nếu không có đội ngũ vận hành hiểu biết và có kỹ năng giám sát, các cam kết môi trường sẽ khó được duy trì trong thực tế.

Flamingo Cát Bà Resort

Rào Cản Thực Tế Và Cơ Hội Chiến Lược Tại Việt Nam

Tại Việt Nam, dù xu hướng đầu tư xanh đang tăng nhanh, vẫn còn tồn tại nhiều rào cản đặc thù. Một trong những thách thức lớn nhất là chi phí đầu tư ban đầu thường cao hơn từ 5 đến 8 phần trăm so với các công trình thông thường. Đây là rào cản khiến nhiều nhà phát triển ngần ngại, đặc biệt trong các dự án hướng tới lợi nhuận ngắn hạn hoặc chưa tiếp cận được nguồn vốn dài hạn. Bên cạnh đó, chuỗi cung ứng xanh trong nước còn hạn chế. Nhiều vật liệu tiết kiệm năng lượng, thiết bị cao cấp thân thiện môi trường hoặc công nghệ điều khiển tự động hiện vẫn phải nhập khẩu với giá thành cao và thời gian giao hàng kéo dài.

Một thách thức khác đến từ nguồn nhân lực vận hành. Việt Nam hiện chưa có nhiều đơn vị quản lý tòa nhà và khách sạn có năng lực chuyên sâu trong vận hành công trình xanh, theo dõi phát thải hoặc lập báo cáo ESG đạt chuẩn quốc tế. Việc thiếu hụt chuyên gia tư vấn và kỹ sư vận hành xanh dẫn đến tình trạng công trình được chứng nhận nhưng không duy trì được hiệu quả môi trường thực tế trong suốt vòng đời sử dụng.

Dù còn nhiều khó khăn, cơ hội dành cho các nhà phát triển có chiến lược rõ ràng là rất lớn. Các phân khúc như khách sạn nghỉ dưỡng ven biển, căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn và tòa nhà văn phòng cao cấp là những lĩnh vực có tiềm năng chuyển đổi sang mô hình đầu tư xanh rõ ràng nhất. Các khu nghỉ dưỡng nếu biết khai thác cảnh quan tự nhiên, sử dụng vật liệu địa phương và tích hợp công nghệ tiết kiệm năng lượng có thể nâng cao giá trị thương hiệu và thu hút du khách cao cấp. Trong khi đó, các khách hàng thuê văn phòng là doanh nghiệp FDI và các tổ chức quốc tế đang ưu tiên tìm kiếm mặt bằng làm việc có chứng nhận môi trường để phù hợp với chính sách toàn cầu của họ.

Nhằm khuyến khích đầu tư xanh một cách hiệu quả, chính sách nhà nước cũng cần thay đổi theo hướng chủ động và thực chất hơn. Việc xây dựng một hệ thống phân loại xanh áp dụng riêng cho thị trường Việt Nam sẽ là cơ sở để tránh tình trạng “tẩy xanh” (greenwashing) và thống nhất tiêu chuẩn tiếp cận vốn xanh giữa các ngân hàng, nhà phát triển và tổ chức tài chính. Đồng thời, các cơ chế như ưu đãi thuế đất, miễn giảm phí cấp phép hoặc rút ngắn quy trình cấp giấy phép xây dựng cho dự án đạt chuẩn xanh cần được triển khai rõ ràng và minh bạch. Về lâu dài, việc yêu cầu các công ty niêm yết trong lĩnh vực bất động sản và khách sạn công bố báo cáo ESG định kỳ sẽ tạo ra áp lực tích cực lên thị trường, thúc đẩy toàn ngành chuyển đổi sang phát triển bền vững.

Tóm lại, đầu tư xanh trong ngành bất động sản và khách sạn Việt Nam đang chuyển từ lợi thế cạnh tranh sang điều kiện bắt buộc trong bối cảnh toàn cầu hóa và thay đổi khí hậu. Với định hướng phát triển đúng đắn, tư duy thiết kế tích hợp, khả năng huy động vốn xanh và năng lực vận hành bền vững, các nhà phát triển hoàn toàn có thể chuyển đổi ESG từ chi phí thành giá trị cốt lõi, và từ thách thức thành lợi thế dài hạn. Thời điểm hành động không còn là tương lai xa – mà chính là hiện tại.

Trang Dương
Đồng sáng lập Rubix International
Chuyên gia trong lĩnh vực phát triển và quản lý khách sạn