Rubix-navigation

Thứ Hai, ngày 25 tháng 10 năm 2021
Hà Nội:
TP HCM:
Đà Nẵng:
Singapore:
Phnom Penh:
Jakarta:
Vientian
Kuala Lumpur:
Yangon:
Manila:
Bangkok:
AUD-VND:
USD-VND:
GBP-VND:
JPY-VND:
THB-VND:
SGD-VND:
KRW-VND:
MYR-VND:
EUR-VND:
Dow Jones:
S&P 500:
FTSE 100:
DAX:
CAC 40:
NIKKEI 225:
Hang Seng:
VN:
en vi
Mới nhất

Nhà đầu tư REIT gặp ít rủi ro từ lạm phát

Rubix Navigation
13 tháng 08 năm 2021, 15:49 GMT + 7
  • REIT đang ngày càng trở thành lựa chọn đầu tư của nhiều tổ chức và cá nhân nhờ lợi thế của danh mục đa dạng và tính ổn định cao hơn so với các loại hình đầu tư khác.

Bị ảnh hưởng bởi cuộc suy thoái do đại dịch Covid-19, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) đang trở lại nhanh chóng và có nhiều cơ hội tăng trưởng nhờ sự phục hồi của nền kinh tế trong năm nay.

Giá cổ phiếu đang tăng do lo ngại của nhà đầu tư về lạm phát và khả năng tăng lãi suất. Kết quả là, Chỉ số REIT của S&P Hoa Kỳ là một trong những hạng mục hoạt động tốt nhất của thị trường chứng khoán Mỹ trong năm nay, tăng 27,9% cho đến ngày 27 tháng 7.

Trong khi REIT trong một số lĩnh vực bất động sản thậm chí còn không bị đại dịch tấn công - bao gồm các tháp di động phục vụ công nghệ thông tin, trung tâm dữ liệu và y tế - thì nhiều REIT khác lại rơi vào thảm cảnh vì vốn phụ thuộc vào khách hàng như bán lẻ, khách sạn và văn phòng.

Nhưng năm nay, các quỹ REIT đã phát triển vượt bậc nhờ các điều kiện thị trường thuận lợi hơn.

Chi phí xây dựng tăng cao đang hạn chế sự phát triển của diện tích thuê, tạo lợi thế cạnh tranh cho các bất động sản đang có sẵn trên thị trường. Và để theo kịp với lạm phát, chủ sở hữu đang thêm nhiều điều khoản để có thể tự động tăng giá thuê trong các hợp đồng dài hạn.

Những điều kiện này khiến REIT trở nên đặc biệt hấp dẫn đối với các nhà đầu tư lo ngại rằng lạm phát tiếp tục có thể dẫn đến lãi suất tăng, từ đó làm giảm đáng kể định giá của một số cổ phiếu. Do đó, REIT là một khoản đầu tư thay thế hữu ích giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Kết quả hoạt động của các REIT trong năm nay tạo dựng cho chúng sức hấp dẫn mới, được coi như một lựa chọn để tăng giá cổ phiếu bên cạnh khoản cổ tức đáng kể - một lý do chính đáng để sở hữu REIT. REIT cũng đang trở thành một lựa chọn thay thế hấp dẫn cho trái phiếu trong thời kỳ lợi tức trái phiếu thấp nhất này. Tại Mỹ, các quỹ REIT ghi nhận mức tăng từ trên 15% đến gần 40%.

Thông thường, một REIT sở hữu nhiều loại bất động sản nằm ở các địa điểm khác nhau để bảo vệ các nhà đầu tư trong trường hợp giá bất động sản giảm tại một thị trường cụ thể. Các nhà đầu tư nhận được cổ tức bao gồm thu nhập cho thuê hoặc lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản. REIT giúp thúc đẩy thị trường bất động sản vì các nhà phát triển có thể bán bất động sản cho các quỹ này và sử dụng tiền bán được để xây dựng các dự án mới. Các REIT cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà, đất, có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho ban giám đốc quỹ.

Nhìn chung, tăng trưởng của các REIT có thể sẽ bị chậm lại một chút do tác động kinh tế khi các biến chủng mới của Covid-19 xuất hiện. Nhưng nếu những tác động này gây ra sự sụt giảm của thị trường chứng khoán và đẩy giá cổ phiếu REIT đi xuống, thì các nhà đầu tư có thể mua khi giảm và chờ đợi để hưởng lợi. Nhiều chuyên gia dự báo các REIT chắc chắn sẽ tăng mạnh do lợi thế đa dạng về danh mục đầu tư.

REIT bán lẻ

Mặc dù bán lẻ trực tuyến đã gây tổn hại cho các cửa hàng truyền thống trước đại dịch, nhưng những tuyên bố về sự diệt vong của các trung tâm mua sắm dường như chỉ là phóng đại khi lượng người đến trung tâm mua sắm đang tăng lên do nhu cầu bị dồn nén. Đặc biệt, ngay cả ông lớn về thương mại điện tử như Amazon cũng đã tham gia vào việc phát triển các trung tâm thương mại vật lý.

REIT căn hộ

Khi người thuê nhà quay trở lại các thành phố và trung tâm kinh tế để làm việc, các REIT căn hộ sẽ hưởng lợi từ nhu cầu tăng lên. Ví dụ tại Mỹ, quốc gia này cần khoảng 2 triệu ngôi nhà mới mỗi năm, trong khi có rất ít căn hộ được xây dựng trong đại dịch. Tỷ lệ lấp đầy căn hộ hiện đang ở mức cao tại nhiều thị trường và nhu cầu dài hạn được dự báo sẽ tăng đến mức 4,6 triệu căn hộ mới vào năm 2030. Trong ngắn hạn, chi phí nhà ở cho một gia đình tăng mạnh sẽ buộc nhiều người phải ở trong các căn hộ thuê lâu hơn trước khi tiết kiệm đủ tiền trả trước, và đây tiếp tục là một lợi thế cho các REIT căn hộ.

REIT văn phòng

REIT văn phòng tăng nhẹ nhất trong đại dịch vì nhiều nhân viên vẫn đang làm việc từ xa tại nhà, nhưng nhiều người cuối cùng sẽ quay lại văn phòng, như mong muốn của nhiều CEO tại các doanh nghiệp lớn. Điều này là do các công nghệ để làm việc trực tuyến vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, nhất là trong việc kết nối về mặt tinh thần cho người lao động.

REIT khách sạn và khu nghỉ dưỡng

Mặc dù hoạt động kinh doanh vẫn còn chậm hồi phục nhưng dự kiến các REIT này sẽ tăng đáng kể vào năm tới. Du khách đang dần quay trở lại các khách sạn và khu nghỉ dưỡng sau hàng năm trời giãn cách và ở trong nhà.

Bức tranh về quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay chủ yếu là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management. Chỉ có duy nhất một REIT của Việt Nam là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ 50 tỷ đồng. Với quy mô này, TCREIT chưa thể đóng vai trò trung gian huy động được nguồn vốn nhàn rỗi và đáp ứng được nhu cầu vốn lớn của thị trường bất động sản.

Về mặt pháp lý, Bộ Tài chính đã ban hành quy định hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng vẫn có nhiều rào cản đối với các REIT tại Việt Nam như thời gian chuyển nhượng. Cụ thể, quy định nhà đầu tư rót vốn 13%-30% vào quỹ sẽ mất 6 năm để chuyển nhượng lại là quá dài khiến họ không mặn mà.

Ở Việt Nam, vốn đầu tư vào thị trường bất động sản chủ yếu đến từ 5 nguồn: Vốn của doanh nghiệp, vốn FDI, huy động nguồn vốn từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành ở tương lai, vốn từ các tổ chức tín dụng (chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại) và vốn huy động từ thị trường chứng khoán.

Thị trường bất động sản khó có thể phát triển lành mạnh và bền vững nếu chỉ dựa vào vốn tín dụng từ các tổ chức tín dụng. Đồng thời, nếu trong thời gian tới, NHNN ban hành thông tư qui định về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp và đưa vào áp dụng, thì các doanh nghiệp bất động sản cần phải tìm ra hình thức huy động vốn hiệu quả hơn mới có thể đảm bảo sự tồn tại và phát triển (vì vốn doanh nghiệp không đủ để đáp ứng nhu cầu, vốn FDI khó khả thi, vốn huy động từ các nhà đầu tư trực tiếp thông qua hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thì đang khó khăn do tình hình kinh tế suy giảm và những rào cản pháp lý). Do đó, vốn huy động từ REIT là một kênh có thể giải quyết nhu cầu vốn cho doanh nghiệp.

Theo Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 1,23% so với cuối 2019 và chiếm 19,31% tổng dư nợ tín dụng (đến cuối tháng 3/2020), trong đó có 62,43% tổng dư nợ cho vay bất động sản đáp ứng cho nhu cầu nhà ở.

Các tổ chức tín dụng (đặc biệt là các ngân hàng thương mại) siết chặt cho vay bất động sản nên các doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn khác bằng việc phát hành trái phiếu để huy động vốn. Tính riêng 7 tháng đầu năm 2019, trên sàn giao dịch HNX, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là 6.993,9 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 35,07% với kỳ hạn phát hành bình quân 3,97 năm. Lãi suất các trái phiếu phát hành cao gấp 3 lần so với tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn 1 năm (lãi suất dao động từ 10 - 13%/năm).

X
Bình luận của bạn:
Chưa có bình luận nào cho bài viết này.