Rubix-navigation

Thứ Hai, ngày 06 tháng 04 năm 2020
Hà Nội:
TP HCM:
Đà Nẵng:
Singapore:
Phnom Penh:
Jakarta:
Vientian
Kuala Lumpur:
Yangon:
Manila:
Bangkok:
AUD-VND:
USD-VND:
GBP-VND:
JPY-VND:
THB-VND:
SGD-VND:
KRW-VND:
MYR-VND:
EUR-VND:
Dow Jones:
S&P 500:
FTSE 100:
DAX:
CAC 40:
NIKKEI 225:
Hang Seng:
VN:
en vi
Mới nhất

Đã có hướng dẫn cấp sổ đỏ, vì sao thị trường condotel Việt Nam vẫn ảm đạm?

Rubix Navigation
02 tháng 03 năm 2020, 18:08 GMT + 7
  • Khung pháp lý, cam kết lợi nhuận và các vấn đề vận hành là những vướng mắc mà thị trường condotel Việt Nam đang gặp phải.

Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài nguyên và Môi trường mới chỉ là liều doping về mặt tâm lý chứ chưa thể trị dứt điểm những bất cập nội tại của thị trường condotel Việt Nam, vốn đang bỏ ngỏ khả năng tăng trưởng sau hai cú sốc liên tiếp từ việc dự án Cocobay “vỡ trận” và dịch Covid-19 bùng phát.

Hướng dẫn cấp sổ đỏ còn gây nhiều tranh cãi
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, văn bản 703 còn nhiều lỗ hổng, ví dụ như chỉ mới đề cập đến loại hình “căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, chưa bao gồm loại hình “nhà phố du lịch” hoặc còn gọi là “boutique du lịch”, hoặc “shoptel” trong các khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được bán cho nhà đầu tư thứ cấp. Nhiều luật sư thậm chí còn cho rằng văn bản 703 không có gì mới mẻ, mà chỉ hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật đã có từ trước trong Luật Du Lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản. 
Văn bản này cũng mới đáp ứng được một phần nhỏ trong “cơn khát pháp lý” mà thị trường condotel đang gặp phải kể từ khi xuất hiện tại Việt Nam. Điển hình như các vấn đề có nên cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng hay không, và cách thức nào để định giá sản phẩm condotel trong quá trình giao dịch giữa chủ đầu tư với khách hàng hoặc giữa các chủ đầu tư thứ cấp với nhau.
Nhưng rõ ràng là, khung pháp lý chưa hoàn thiện không phải thách thức duy nhất của thị trường condotel Việt Nam.
Rủi ro từ cam kết lợi nhuận vượt chuẩn khu vực
Trước đây, nguồn lợi nhuận tới từ chương trình ủy thác quản lý cho thuê condotel thường được tính dựa trên số ngày cho thuê bất động sản trong một năm. Ngày nay, hầu hết nhà phát triển Việt Nam cam kết một mức lợi nhuận cố định dựa vào giá mua bất động sản, trung bình khoảng 8 – 10% một năm trong vòng 8 – 10 năm sau khi khai trương dự án. Một vài chủ đầu tư thậm chí còn đưa ra mức lợi nhuận trên 10%, thậm chí 12% như dự án Cocobay trong vòng 08 năm, để có lợi thế cạnh tranh hơn so với các đối thủ khác. Mức lợi nhuận này vượt xa so với tỷ lệ trung bình tại Đông Nam Á, thường từ 5 – 7% trong vòng 3 – 5 năm, thậm chí cao hơn cả những thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch có trình độ phát triển hơn Việt Nam. Vấn đề này có thể mang tới nhiều rủi ro kinh doanh cho chủ đầu tư, nhà điều hành, nhà đầu tư thứ cấp; đồng thời đẩy thị trường vào tình trạng phát triển thiếu bền vững.
Sự việc dự án Cocobay tại Đà Nẵng ngừng tuyên bố chi trả lợi nhuận vào cuối năm 2019 chỉ là phần nổi của một tảng băng chìm trong kinh doanh condotel, nhưng đã báo hiệu tới lúc cơ quan Nhà nước cần có sự can thiệp ở mức phù hợp để tạo ra sân chơi minh bạch và bền vững cho các bên liên quan. Trong tương lai gần, dù chưa kéo theo tình trạng đổ vỡ dây chuyền như lo ngại của nhiều chuyên gia, sự “vỡ trận” của Cocobay vẫn đặt toàn bộ thị trường condotel Việt Nam vào tình thế hết sức mong manh với khả năng tăng trưởng bỏ ngỏ.
Các vấn đề tồn tại trong vận hành
Bất động sản nghỉ dưỡng chỉ vận hành hiệu quả khi có được chất lượng sản phẩm, uy tín của nhà điều hành, và kinh nghiệm của nhà điều hành khi triển khai hoạt kinh doanh và tiếp thị nhằm mang lại tỷ lệ lấp đầy và giá phòng trung bình hàng ngày cao, từ đó đảm bảo mức lợi nhuận cam kết. Vì vậy, bên cạnh các yếu tố vật lý như thiết kế tổng thể, đồ đạc đi kèm, giao thông thuận tiện, cảnh quan sáng tạo, tiện ích đa dạng và an ninh toàn khu, bất động sản nghỉ dưỡng còn phải được cộng hưởng với dịch vụ đẳng cấp bởi một nhà điều hành đáng tin cậy và giàu kinh nghiệm.

Toàn cảnh khu biệt thự nghỉ dưỡng Banyan Tree Residences

thuộc khu phức hợp Laguna Lang Co

Có hai phương án quản lý bất động sản nghỉ dưỡng đang được áp dụng tại Việt Nam: Thứ nhất, chủ đầu tư tự vận hành bất động sản mang thương hiệu do chính mình sáng lập, ví dụ như tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam là Vingroup với thương hiệu Vinpearl; Thứ hai, bất động sản được quản lý bởi một nhà điều hành quốc tế. Các chương trình ủy thác quản lý cho thuê thường là điều kiện bắt buộc trong các dự án được quản lý bởi nhà điều hành quốc tế; trong khi các dự án mang thương hiệu nội địa có thể linh hoạt hơn, ví dụ: chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng hoặc trang bị nội thất cho căn hộ của mình.
Trong khi hầu hết dự án ven biển tại Việt Nam sử dụng các thương hiệu khách sạn quốc tế, điều này vẫn chưa phổ biến với những khu nghỉ dưỡng ven đô hoặc tại các điểm đến ít phổ biến hơn. Nói vậy không có nghĩa là chỉ các dự án mang thương hiệu quốc tế mới thành công, bởi thực tế đang có nhiều thương hiệu nội địa mạnh vận hành với chất lượng tốt. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là nhà điều hành phải có sự tận tâm để mang lại dịch vụ chất lượng cao và trình độ kinh nghiệm nhất định.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý là việc quản lý các bất động sản nghỉ dưỡng phức tạp hơn nhiều so với một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng đơn thuần, nhất là khi xu hướng hình thành của các khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn và mang tính phức hợp như Laguna Lang Co, The Ocean Villas Resort Danang, hoặc Vinpearl Resort & Golf Phu Quoc ngày càng phổ biến. Vì vậy để đảm bảo thành công, nhà điều hành cần có hiểu biết vững chắc về loại hình bất động sản đặc biệt này.

Ra mắt thị trường Việt Nam khoảng 10 năm về trước, bất động sản nghỉ dưỡng hay condotel không chỉ phục vụ mục đích sử dụng mà đã trở thành kênh đầu tư ưa thích của nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường du lịch, các dự án condotel đã mọc lên như nấm dọc những điểm đến ven biển như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc trong giai đoạn 2014 – 2017, và dần lan rộng sang những địa điểm ít phổ biến hơn như Đà Lạt và Sa Pa. Tới năm 2018, thị trường hạ nhiệt khi nguồn cung vượt quá nhu cầu, và không ngừng lao dốc trong năm 2019 với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25% trong 6 tháng đầu năm. Theo Bộ Xây dựng, từ khi có mặt ở Việt Nam đến cuối năm 2019, đã có 30.000 căn condotel được xây dựng và mở bán.
X
Bình luận của bạn:
Chưa có bình luận nào cho bài viết này.