Mảng sáng trong bức tranh nhà ở đô thị
Thông tư 21 của Bộ Xây dựng được kỳ vọng sẽ góp phần giải bài toán hóc búa về nhà ở tại các đô thị Việt Nam, nơi mà nguồn cung căn hộ chung cư thương mại giá rẻ dành cho nhu cầu thực của người dân vẫn còn quá hạn chế. 
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Việt Nam cần xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở mỗi năm, khoảng 70% trong số đó là dành cho cư dân thành thị - nơi có tỷ lệ hộ sống trong những ngôi nhà thuê/mượn hiện cao gấp gần 3,5 lần so với khu vực nông thôn. Đặc biệt, tại các địa phương đông dân cư và tập trung nhiều khu công nghiệp, tỷ lệ hộ sống trong các ngôi nhà/căn hộ đi thuê/mượn còn cao hơn nhiều so với các địa phương khác, điển hình như Bình Dương (56,5%), TP.HCM (32,8%), Bắc Ninh (27,0%), và Hà Nội (15,8%). 
Ngân hàng Phát triển Châu Á cho rằng Việt Nam cũng như các quốc gia Châu Á cần phát triển thêm nhiều căn hộ có giá bình dân tại khu vực thành thị để đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Theo báo cáo của tổ chức này, 90% thành phố của Châu Á đang có giá nhà vượt xa khả năng kinh tế của các hộ gia đình có thu nhập trung bình. Các chuyên gia cũng đánh giá sự gia tăng nhu cầu nhà ở tại các thành phố của Việt Nam, nhất là ở hai phân khúc bình dân và trung cấp, đang đứng đầu khu vực và sẽ tiếp tục tăng lên do tốc độ đô thị hóa cao (38%) và sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu (hiện chiếm 15% tổng dân số). 

Nhà ở đô thị Becamex – Khu Định Hòa tại Bình Dương – Nguồn: CafeF 

Một nguyên nhân nữa lý giải nhu cầu nhà ở có diện tích nhỏ hơn tại Việt Nam là sự chuyển biến về mặt nhân khẩu học với quy mô hộ gia đình ngày càng thu hẹp. Quốc gia Đông Nam Á hiện có khoảng gần 8 triệu hộ trong tổng số 27 triệu hộ có quy mô từ 1-2 người. Tại khu vực thành thị, tỷ lệ hộ gia đình độc thân đã tăng từ 4,6% lên 10,1% trong giai đoạn 1989 – 2019. 
Những nguyên nhân nói trên cùng đặc tính văn hóa luôn muốn an cư lạc nghiệp của người Việt kéo theo nhu cầu lớn về các căn hộ nhỏ hơn và mức giá hợp lý hơn. Trên thực tế, trong nhiều năm qua, Việt Nam vẫn luôn thiếu các căn hộ có diện tích dưới 45m2, thiết kế hợp lý, công năng tốt và thuận tiện về giao thông ở mức giá dao động từ 500 triệu tới trên 1 tỉ đồng. Các căn hộ này sẽ là giải pháp cho các hộ gia đình độc thân, các cặp vợ chồng chưa có con cái, những người ngoại tỉnh dịch chuyển tới thành phố làm việc, và thu hút những nhà đầu tư có ngân sách vừa phải muốn mua để cho thuê. 
Giải pháp cho những nghi ngại còn lại
Bên cạnh những kỳ vọng, không ít ý kiến lo lắng các căn hộ có diện tích nhỏ sẽ phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, tạo ra các khu ổ chuột trên cao, kéo theo đó là sự gia tăng dân số và áp lực nặng nề lên hệ thống hạ tầng - giao thông vốn đang quá tải tại các thành phố lớn của Việt Nam. 
Một chuyên gia cho biết, căn hộ diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực vận hành tổng thể; làm tăng nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy, không gian và tiện ích dùng chung; cũng như kiểm soát số lượng cư dân. Từ đó, đẩy nhanh quá trình xuống cấp, gây tác động ngược lên chất lượng cuộc sống của người dân và cơ sở hạ tầng công cộng. 
Để giải quyết vấn đề này và phát triển thành công các dự án có căn hộ diện tích nhỏ trong thực tế, chuyên gia này cho biết cần cái bắt tay chặt chẽ giữa nhà nước và chủ đầu tư, từ khâu hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế, và xây dựng, cho tới đảm bảo công tác vận hành trong suốt quá trình sử dụng căn hộ.
Ở một khía cạnh khác, để chặt chẽ hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, dạng căn hộ siêu nhỏ này chỉ nên thực hiện ở những khu riêng biệt, dành cho các dự án thu nhập thấp hay nhà ở của công dân khu công nghiệp, chứ không nên lẫn lộn vào các dự án nhà ở thương mại với diện tích từ 50-60m2 trở lên.