Thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam 2018–2019: khách sạn cao cấp, condotel và casino

Năm 2018, Việt Nam đón 15.497.791 lượt khách quốc tế, gần gấp đôi con số 7.943.651 lượt của năm 2015, theo Tổng cục Du lịch. Mức tăng này là bối cảnh của ba câu chuyện lớn trên thị trường nghỉ dưỡng mà Rubix Navigation theo dõi trong hai năm 2018–2019.

Vốn ngoại và khách sạn cao cấp

Theo khảo sát của VnExpress năm 2018, trong 19 khách sạn 5 sao ở vị trí đắc địa nhất TP.HCM, khoảng mười khách sạn có nhà đầu tư nước ngoài tham gia, chủ yếu từ Singapore, Hồng Kông và Hàn Quốc. Dòng vốn này có từ rất sớm: năm 1992, Glynhill Investments cùng Saigontourist đầu tư 61,5 triệu USD vào khách sạn Caravelle; năm 1994, Lam Ho Investments cùng Saigontourist xây Sheraton với tổng vốn 97 triệu USD; tại thời điểm khảo sát, Pan Pacific Hotels Group thuộc UOL Group nắm 26% Sofitel Saigon.

Theo số liệu của Hiệp hội Khách sạn Việt Nam, đến tháng 11/2018 cả nước có khoảng 27.600 cơ sở lưu trú với 548.000 buồng; hạng 5 sao có 138 khách sạn với 44.728 buồng, hạng 4 sao có 279 khách sạn với 36.962 buồng. Cùng giai đoạn, lượng khách quốc tế tăng bình quân khoảng 25% mỗi năm. Tổng số buồng toàn quốc chưa nói hết câu chuyện: ở từng điểm đến, công suất, giá phòng và tính mùa vụ mới cho thấy nguồn cung cao cấp đã đủ hay chưa.

Condotel: tăng trưởng nhanh hơn khung pháp lý

Căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự nghỉ dưỡng phát triển nhanh trong bối cảnh đó, trong khi các vấn đề về đất đai, quyền sở hữu và quản lý vận hành chưa có hướng dẫn đầy đủ. Tháng 08/2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra rằng một số địa phương đã cấp giấy chứng nhận "ổn định lâu dài" cho condotel. Tháng 04/2019, Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành nghiên cứu, đề xuất quy định về phát triển và quản lý condotel, biệt thự du lịch và căn hộ văn phòng (officetel).

Casino và khu nghỉ dưỡng phức hợp

Câu chuyện thứ ba là khu nghỉ dưỡng phức hợp có casino. Macau, thị trường casino lớn nhất thế giới, ghi nhận doanh thu gộp từ trò chơi may rủi khoảng 265,7 tỷ pataca trong năm 2017, theo cơ quan thống kê Macau. Tại miền Trung Việt Nam, trong bán kính khoảng 40 km quanh Đà Nẵng, nhiều điểm kinh doanh trò chơi có thưởng dành cho người nước ngoài đã hoạt động hoặc đang hình thành, như Crown International Club trong khách sạn Crowne Plaza 535 phòng hay Club 99 tại Furama Resort. Quy mô của Macau là một tham chiếu, còn hiệu quả của một dự án tại Việt Nam phụ thuộc vào điều kiện cấp phép, nhóm khách được phép chơi, khả năng tiếp cận và nguồn thu ngoài trò chơi.

Góc nhìn của Rubix Navigation

Nhìn lại, cả ba câu chuyện có chung một bài học: tăng trưởng của cầu không tự tạo ra giá trị bền vững cho chủ sở hữu khách sạn và nhà đầu tư. Giá trị đến từ việc chọn đúng thương hiệu và nhà điều hành cho từng điểm đến, từ cấu trúc hợp đồng chặt chẽ, và với dự án nhiều chủ sở hữu như condotel, từ sự rõ ràng về quyền sử dụng, nghĩa vụ chi phí, cách phân chia doanh thu cho thuê và phương án khi thay nhà điều hành. Mỗi giao dịch cần được thẩm định theo quy định hiện hành tại thời điểm giao dịch.