Cục Thuế TP.HCM kiến nghị tăng giá đất

Cục Thuế TP.HCM vừa kiến nghị tăng giá đất do Uỷ ban Nhân dân Thành phố ban hành lên gấp hai lần để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ trong chuyển đổi quyền sử dụng đất. Các chuyên gia cho rằng, giá đất trên thị trường thời gian qua đã tăng nhiều nên việc điều chỉnh tăng giá cũng hợp lý. Tuy nhiên, việc tăng giá đất cần phải thực hiện sao cho người đóng thuế không phải chịu thêm nhiều gánh nặng.

Cần tính toán hợp lý

Theo Cục Thuế TP.HCM, giá trị mua bán nhà đất bình quân trên thị trường hiện đang cao gấp 4 - 6 lần so với giá nhà, đất do Uỷ ban Nhân dân Thành phố quy định. Nhiều trường hợp kê khai giá chuyển nhượng nhà đất quá thấp và thậm chí có nhiều hợp đồng chuyển nhượng nhà đất kê khai với giá mua bán thấp hơn mức quy định. Do đó, Cục Thuế kiến nghị Uỷ ban Nhân dân TP.HCM tăng giá đất để tăng số thu thuế thu nhập cá nhân và phí về giao dịch nhà đất tại thành phố hơn 2.000 tỉ đồng/năm.

Thực tế cho thấy khi người dân kê khai giá trị chuyển nhượng nhà đất quá thấp thì ngành thuế lấy giá đất do nhà nước quy định cộng với giá trị hình thành tài sản trên đất đó để xác định giá trị chuyển nhượng và làm cơ sở để tính thuế và lệ phí trước bạ. Theo đó, hầu hết người bán căn nhà thứ hai trở lên nộp thuế thu nhập cá nhân 2% (riêng người bán chỉ có căn nhà duy nhất sẽ không cần nộp thuế thu nhập cá nhân). Còn người mua nhà đất sẽ nộp lệ phí trước bạ là 0,5%.

Như vậy, khi giá đất do nhà nước quy định tăng thì giá trị chuyển nhượng tăng, kéo theo số thuế thu nhập cá nhân đối với người bán căn nhà thứ hai tăng lên, đồng thời người mua nhà cũng bị tăng thêm lệ phí trước bạ. Đơn cử, nhà nước hiện áp giá 100 triệu đồng/m² đối với đất mặt tiền đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận, TP.HCM. Theo đó, người mua nhà nộp lệ phí trước bạ là 500.000 đồng/m² (0,5%). Nhưng trong thời gian tới, nếu được điều chỉnh, giá đất trên con đường này sẽ tăng lên 200 triệu đồng, tức lệ phí trước bạ sẽ tăng 1 triệu đồng/m².

Khi giá đất của nhà nước tăng làm tăng thuế thu nhập cá nhân thì người kinh doanh chuyển chi phí này vào giá bán, cộng với lệ phí trước bạ tăng làm cho giá bất động sản tăng lên. Vì thế, người mua nhà để ở sẽ bị ảnh hưởng rất lớn. Như thế, việc tăng giá đất không phải là một biện pháp chống thất thu mà để tăng thêm nguồn thu cho ngân sách TP.HCM. Giá đất do nhà nước quy định cần tăng sát với giá thị trường để việc tính thuế, phí, đền bù giải tỏa… phù hợp với thực tiễn.

Tuy nhiên, nếu giá đất do nhà nước quy định ngang bằng giá thị trường thì thuế và phí sẽ tăng lên rất nhiều, làm cho nhà đất tăng giá đột biến. Người mua nhà để ở cũng sẽ gặp khó khăn. Do đó, việc tăng giá đất trong thời điểm này là cần thiết nhưng mức độ tăng cần tính toán hợp lý.

Hệ số K còn bất cập: trong khi đó, Sở Tài chính TP.HCM cũng vừa đưa ra dự thảo về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2019 trên địa bàn thành phố để có cơ sở xây dựng hệ số K và đưa vào áp dụng đầu năm 2019.

Hệ số K trên địa bàn TP.HCM theo Quyết định ban hành tháng 09/2018 được áp dụng tùy từng nhóm đối tượng cụ thể. Nhóm một, hệ số K áp dụng với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ không phải đất để ở sang đất để ở đối với diện tích vượt hạn mức là 1,1 lần. Với nhóm hai (đối với trường hợp đất thuê, trả tiền thuê đất hàng năm để sản xuất - kinh doanh, thương mại dịch vụ) và nhóm ba (trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất nộp tiền một lần cho cả thời gian thuê), hệ số K cũng tăng từ 2,1 đến 1,3 lần.

Đối với đất ở để tính bồi thường theo giá thị trường hiện nay trên địa bàn TP.HCM, Sở Tài chính cho rằng hệ số K phải là 4,75 (hệ số điều chỉnh thấp nhất là 2,008 lần, cao nhất là 12,16 lần). Trong khi đó, hệ số K để xác định nghĩa vụ tài chính theo Quyết định ban hành tháng 09/2018 của Uỷ ban Nhân dân TP.HCM cao nhất là 2,1 lần. Tuy nhiên, theo Sở Tài chính TP.HCM, nếu điều chỉnh tăng hệ số K phù hợp với giá thị trường sẽ gây tăng đột biến, xáo trộn xã hội. Vì vậy, trên cơ sở xem xét, sở đề xuất nên tăng hệ số K lên 0,4 lần.

Liên quan đến nội dung dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng Văn bản số 6645 của Sở Tài chính lấy ý kiến về hệ số K năm 2019 trên địa bàn TP có một số điểm bất cập. Theo ông Châu, thực hiện quy định của Luật Đất đai 2013 về việc Chính phủ ban hành "Khung giá đất", cấp tỉnh làm căn cứ để ban hành "Bảng giá đất" và được điều chỉnh mức giá tối đa không quá 30% mức giá tối đa. "Khung giá đất" và "Bảng giá đất" có niên độ năm năm. Hàng năm, cấp tỉnh điều chỉnh các mức giá trong "Bảng giá đất" bằng hệ số K để bảo đảm nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường.

Ông Châu cho rằng cơ chế xây dựng "Khung giá đất - Bảng giá đất" như quy định mà Sở Tài chính TP.HCM đề nghị không thể bảo đảm nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường như quy định của Luật Đất đai. Giá đất trong "Bảng giá đất" phổ biến chỉ đạt khoảng 30% - 50% giá thị trường. Ông Châu dẫn chứng đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, quận 1 có mức giá tối đa trong "Khung giá đất" là 162 triệu đồng/m², TP.HCM được nâng lên 30% là 210,6 triệu đồng/m².

Theo Quyết định 09 ban hành ngày 15/03/2018, Uỷ ban Nhân dân TP.HCM xác định hệ số K áp dụng cho năm 2018 là 2,1 lần giá đất do Uỷ ban Nhân dân thành phố quy định, nên giá đất là 442,26 triệu đồng/m². Mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường lên đến trên 1 tỉ đồng/m².

Theo ông Châu, khi phân chia khu vực phát triển của TP.HCM (năm khu vực) thì có một điểm bất hợp lý là quận 2 lại xếp vào khu vực 3, thấp hơn quận 7 thuộc khu vực 2. Điều này chưa bảo đảm nguyên tắc công bằng đối với người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước. Bởi lẽ, mức nộp ở quận 7 cao hơn quận 2, trong lúc điều kiện hạ tầng đô thị của hai quận này tương đương nhau.

Nguồn: Báo Người Lao Động