HoREA: Chưa có cơ sở cho khủng hoảng bất động sản, nhưng TP.HCM thiếu căn hộ bình dân, thừa nhà ở cao cấp

Sau nhiều giai đoạn thăng trầm, khủng hoảng, phục hồi và tăng trưởng, nửa đầu năm 2018, thị trường bất động sản có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung lẫn số lượng giao dịch. Tại TP.HCM, hiện trạng này rõ nét nhất: tổng nguồn cung nhà ở từ các dự án giảm 44,5%. Trước lo ngại thị trường đang bước vào chu kỳ khủng hoảng mười năm, HoREA khẳng định chưa đủ cơ sở để kết luận khủng hoảng bất động sản sẽ tái diễn.

Cơ cấu nguồn cung bị đảo lộn

Phân khúc nhà ở cao cấp, hạng sang giảm 25,9% nhưng vẫn chiếm đến 41,8% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp giảm 32,6%, chiếm 37,7%. Đáng chú ý, phân khúc bình dân sụt giảm mạnh nhất, tới 69,7%, chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung. HoREA đánh giá đây là biểu hiện lệch pha cung cầu và phát triển thiếu bền vững.

“Trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, HoREA giải thích. Theo hiệp hội, tình trạng quá thiếu căn hộ thương mại giá thấp, nhà ở xã hội và căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp khả năng tài chính của công nhân, người lao động và người thu nhập thấp khiến thị trường TP.HCM tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn.

Vì sao không lặp lại năm 2007

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đưa ra nhận định dựa trên nghiên cứu hai cơn bong bóng trước đó, giai đoạn 2007–2008 và 2009–2011. Năm 2007, GDP Việt Nam tăng 8,48%, GDP TP.HCM tăng 12,6%, mức cao nhất trong mười năm kể từ 1997, giúp nhiều doanh nghiệp và cá nhân kiếm tiền dễ dàng, và bất động sản trở thành kênh đầu tư được ưa chuộng.

Nguyên nhân trực tiếp hơn là chính sách tín dụng nới lỏng: tăng trưởng tín dụng năm 2007 vượt 37%, lượng lớn vốn vay và vốn đầu tư đổ vào bất động sản, trong khi ngân hàng không chặt chẽ trong cho vay. Thị trường khi ấy đã lệch về phân khúc cao cấp, có quá nhiều nhà đầu tư thứ cấp và môi giới, giá liên tục tăng do giới đầu cơ đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực. Trong khi đó, cơ quan quản lý chưa kịp thời và chưa hiệu quả trong việc sử dụng các công cụ thuế, tín dụng và quy hoạch khi dấu hiệu bong bóng xuất hiện. Theo ông Châu, bong bóng năm 2010 còn bắt nguồn từ gói kích cầu giữa năm 2009, trong đó khoảng 1 tỷ USD bị sử dụng sai mục đích, đổ vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.

Đối chiếu các nguyên nhân này với điều kiện thực tế, ông Châu cho rằng bong bóng bất động sản sẽ không xảy ra vào cuối năm 2018 hay trong năm 2019.

Hai cơn sốt đất và xu hướng chững lại

Báo cáo của HoREA cũng chỉ ra, từ đầu năm 2017 đến giữa năm 2018, đã có hai cơn sốt ảo giá đất nền tự phát và đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận, huyện ngoại thành TP.HCM và khu vực quanh những nơi dự kiến trở thành đặc khu kinh tế. Giới đầu cơ, cò đất tạo sóng, lướt sóng để đẩy giá lên rất cao so với giá trị thực nhằm trục lợi. Các cơn sốt này hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư xã hội, làm giảm dòng vốn vào các dự án căn hộ.

Hiệp hội dự báo cơn sốt đất ảo, tình trạng đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và phân khúc condotel sẽ chững lại, trở về giá trị thực.

Nhà ở bình dân sẽ dẫn dắt đà phục hồi

HoREA dự báo thị trường sẽ khởi sắc trong những tháng cuối năm và đến Tết Kỷ Hợi 2019. Phân khúc nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng mạnh, cùng phân khúc trung cấp giữ vai trò chủ đạo. Cơ sở của nhận định này là quy chuẩn mới về xây dựng, dự kiến sớm ban hành, cho phép căn hộ chung cư thương mại có diện tích dưới 45 m², tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ và căn hộ cho thuê giá rẻ.

Hiệp hội khuyến nghị doanh nghiệp quan tâm phát triển nhà ở vừa và nhỏ với giá bán hợp túi tiền, khoảng 1 tỷ đồng/căn: phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường. Ở phân khúc hạng sang, các dự án sẽ cạnh tranh bằng sự khác biệt và tiện ích tích hợp. “Xu thế xây dựng khu dân cư thông minh, tòa nhà thông minh, căn hộ thông minh sử dụng năng lượng tái tạo, thân thiện với môi trường, bảo đảm an ninh, an toàn phòng cháy chữa cháy sẽ rất được coi trọng”, HoREA dự báo.

Nguồn: The Saigon Times, Zing